房地产行业项目管理

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自项目管理被发现以来，它已被应用于许多不同的行业，甚至包括高科技和制造业。这种方法最初起源于建筑行业，最初用于控制进度、成本和规范。

管理大型项目可能具有挑战性，但这完全取决于规划。成功的项目管理在于能够将每个组件与其他组件连接起来，以及它们如何组合在一起。与任何其他领域不同，任何房地产项目都包含许多不同的组件。

你如何理解房地产项目管理？

项目管理蓬勃发展，项目经理被许多不同行业雇用。项目管理协会 (PMI) （负责认证项目经理）将项目定义为具有独特规则的临时性工作，需要雇用临时团队并在规定的时间内完成一系列任务。项目经理是一个确保项目所有不同方面顺利进行，并确保所有必要的工作阶段有效并在适当的预算内完成的人。有时，一个人可能没有获得“项目经理”的称号，而是负责在某人的管辖范围内管理项目，或负责组织或行业内特定工作的部分。

成本估算

虽然有各种方法可以估算房地产项目的成本，但工程量清单的单位成本是最好的。估算这一点最简单的方法是将项目分解成任务，并为每个任务分配成本。

在定义任务并评估资源后，下一步是计算每个任务的单位成本。然后，通过将每个任务产生的成本相加来确定总成本。与任何资源相关的各种类型的成本可以是工时、材料、人工和费用（管理费用）。一个例子是房地产项目的建筑成本。这包括设计成本、投标价格、审批和控制成本。

在设计房地产项目时，有三个级别的设计。初步设计计划为总体设计和详细设计小时数提供大纲。然而，所有这三个都是建筑项目的重要组成部分，因为它们指示了在施工过程中需要进行哪些更改。仔细考虑细节和规范后，您可以创建一个详细的工作范围。一旦创建了这个范围，就可以很容易地估算成本。

在绘制建筑项目的基本成本时，还必须考虑到涉及的联合成本。例如，计算成本细分的分配系数以提供准确的估计。

在衡量建筑项目的成本时，还必须考虑项目的长度。请记住，完成项目可能需要 3-4 年的时间。为了考虑通货膨胀，您应该计算和汇总物价指数。但是，无论如何，请记住查看历史数据，以便衡量然后确定现金流。这将帮助您了解一段时间内将花费多少钱——这在进行成本估算时非常重要。

商业房地产的智能项目管理

房地产交易和建筑项目需要许多步骤、大量资金以及多位利益相关者的投入。想想买房子：您获得贷款、了解可供选择的房产、选择并竞标房产、检查房产并购买保险。对于商业房地产，流程类似，但规模要大得多。

开发商在完成购买的房产之前必须做很多工作，包括进行研究和获得融资，与工程专家协调项目事宜（例如房产的场地设计或停车场排水），并向市或县规划委员会提交申请，等等。所有这些规划对于管理任何成功的房地产项目都至关重要。

为什么它很重要？

管理房地产项目并非易事。大型项目通常成本高昂，需要许多不同的利益相关者进行协调。这使得公司需要研究开发管理自身房地产项目或他们碰巧承担的任何其他大型建筑物的系统非常重要。这些系统可以包含以下内容

预算管理

作为项目经理，您有许多职责。您需要管理多家承包商，注意由于变更订单导致的成本增加，并关注供应商和融资的材料和预算。遵循这几十个协议，以确保项目保持在预算之内或低于预算。

时间管理

项目经理的职责很多，他们也必须跟踪时间。多等几分钟订购物资、承包商之间缺乏协调或忘记申请需要数周时间的许可证可能会延缓项目进度。结果，这可能会增加客户的成本——即使是与项目没有直接关系的额外费用。例如，如果公司的新的办公总部没有按时准备好，这可能意味着被迫延长其当前总部的租期，直到新总部完工。

风险管理

项目总是有某种程度的风险。项目经理的工作是通过只聘用合格的专业人员和获得足够的项目保险来降低这种风险。他们还将设计和管理合同，以明确每个人的责任。从长远来看，这将为您节省资金并保护您。

沟通问题

大型复杂的项目可能需要公众评论期、社区阻力或社区通知要求以及公众宣传。此外，如果项目有任何合作，请解释您的“故事”，以确保当地领导人在您开工前批准您的分区和许可。如果为您做出了任何例外——例如分区例外——建议这样做，这将有助于确保项目按计划继续进行，而施工过程中不会出现任何问题。

它与投资组合管理有何不同？

项目是对未来完成一组任务的临时承诺。它们可以完成一次，或者可能需要在较长的时间段内完成。运营是企业内部永无止境的项目。一家公司需要项目经理来完成新办公楼的建设，但一旦建筑物投入使用，运营就会进行。例如，维修建筑物的电梯和 HVAC 系统、管理清洁人员或园林绿化专业人员以及修复小问题等任务都属于运营的范畴。

投资组合管理实践可能难以维持，因为它们涉及持续运营和管理多种资产。例如，如果您是公寓大楼的经理，您可能需要调整租金价格以保持入住率在范围内，或者评估是否值得改善目标邮政编码中的某些公寓。这是将投资组合管理与绩效优化协调起来的一个更具体的例子。

为什么公司需要房地产项目管理？

有数百家咨询公司专注于全球房地产项目。他们在主要城市设有员工，了解当地的具体要求，因此他们通常会从大型公司那里获得业务。这些公司可以为您的项目分配项目经理，组建专家团队，并管理项目，直到结果与您的愿景一致。

作为一家公司，您可能正在考虑聘请外部项目经理。但是，您应该记住以下四点

• 公司可以通过保持组织性和为项目制定时间表来开展项目管理。这将帮助您保持正轨，并让您看到您偏离计划的地方，以便尽早发现问题。

• 贵公司的人员规模是多少？

• 过去，公司是否处理过任何新建、改建或大规模升级？

• 您的部分客户是谁？您如何处理与客户的关系？

项目管理：类型

与任何行业一样，项目只是一系列具有开始和结束的任务。这可以是许多不同的东西，包括 −

• 项目管理收购 − 作为项目经理，购买商业地产用于开发意味着遵循精心制定的流程。这可能包括场地识别和评估、研究必要的区域划分或权利、组织融资或确保融资层级、完成购买流程以及与公众和媒体进行协调。

• 新建和开发 − 当场地被收购后，开发商将围绕项目创建一个商业计划，以便快速完成，以便它能够快速投入使用并开始产生收入。

• 现有的公司关系 − 例如，当一家企业拥有一个多地点的网络，例如在许多城市拥有商店或加油站的零售商时，他们通常需要开展一系列不同的项目。对于普通的多地点项目，它可能涉及进行环境升级并获得 LEED 认证。它可能还包括推出新的品牌——也许是在收购之后——这可能意味着更新他们的商店标牌以及重新设计他们在数十个地点的室内空间。其他常见项目包括将旧空间转换为特定于办公室的功能，例如隔音或对其 HVAC 系统进行更改。

• 商业项目 - 包括医疗机构、医院、工厂、数据中心、配送中心和高灵敏度通信设施等行业。这些项目通常需要专业技能，例如能够满足技术要求的承包商或拥有城市规划经验的分包商的技能。例如，一个需要运输和接收大型部件并监督配送的工厂，需要特殊的通道道路或高速公路上的额外转弯车道才能确保工作顺利进行。

结论

项目经理必须仔细定义他们的项目。项目规划是关键，对于收购项目而言，了解尽职调查过程需要多长时间非常重要。这将决定项目时间表中任务可以推迟多久。根据这一点，经理可以调整项目所需的团队招聘规模或范围、进度安排、预算以及设计和工程。