什么是权益资本化率？

权益资本化率 (ECR) 是衡量物业收入与投资者权益之间关系的资本化率。ECR 是一项重要指标，因为它衡量的是收购时的实际现金回报，即投资者的资金。

通常，投资者的自有资金用于支付物业的收购成本。如果收购物业没有贷款，则投资者的权益就是净收购成本。否则，投资者的权益就是物业收购成本减去贷款金额。

ECR 的公式为：

$$\mathrm{ECR =\frac{税前现金流}{投资者权益}}$$

其中：

  • 税前现金流 = 净营业收入 – 债务服务

  • 投资者权益 = 净收购价格 – 贷款总额

市场相关的权益资本化率用于将物业收入转换为权益市场，其公式如下：

$$\mathrm{投资者权益价值 =\frac{税前现金流}{权益资本化率}}$$

权益资本化率 (ECR) 也显示了使用投资组合技术估算市场资本化率，并代表投资者要求的权益回报率 (ROE)。

债务

通常，大多数人都会通过某种类型的贷款来购置房产。在确定权益资本化时，需要考虑这笔债务。这反过来又可以准确地反映实际回报率。为了准确预测 ECR，还需要从公司的净营业收入中扣除债务和任何其他额外年度支出。

物业费用

除了了解债务外，还需要了解与管理和维护物业相关的费用。如果没有这样的记录，就很难找到这些值。由于这些费用的信息通常不容易获得，因此寻求具有相关经验并了解物业估价的经纪人将是最佳选择。

验证

验证您感兴趣的物业的收入和支出是获得准确权益资本化率的最佳方法。收入很容易确定，因为卖家会想将其作为卖点来展示。然而，支出很难确定，人们可能不得不长时间努力才能让业主展示它。了解收入和支出将有助于人们了解房产和权益资本化率的真实情况。

更新于：2021年9月17日

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