部分履约原则

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《1882年财产转让法》**第53A条**旨在通过允许预期受让人在转让人未按法律规定完成不完整的转让文书的情况下，保留对该财产的占有权来保护预期受让人，前提是受让人对此没有过错。

部分履约原则

部分履约原则由1929年的修正法案增设于第53A条。与英国不同，该原则不仅产生衡平法上的权利，而且也确立了法定权利。然而，与英国衡平法相比，这项权利受到两种限制。

**首先，**它规定合同必须以书面形式订立，并且只能作为抗辩理由。

**其次，**最高法院指出，第53A条提供的保护只适用于转让人。它禁止转让人干涉根据协议已取得占有的预期受让人的占有。

同样，部分履约原则，也称为“部分履约衡平法”，如果某人基于买卖合同取得不动产的占有，并且已经履行或愿意履行其合同义务，则即使该买卖未经注册且所有权尚未转移给他，他也不得被驱逐出该财产。该原则基于衡平法重事实而非形式的原则。

部分履约原则的基本要素

部分履约原则的基本要素包括：

• 关于房地产转让的书面协议；

• 需要对价；

• 协议应以合理的确定性表明交换的条款。

• 受让人应根据该协议取得占有，或者如果其在当时已经占有该财产，则应继续占有；

• 受让人必须采取某些行为来促进协议的履行；并且

• 受让人必须已经履行或愿意履行其协议中的部分。

部分履约原则——何时适用？

在瓦桑蒂诉维努戈帕尔案中，最高法院强调，部分履约原则的适用必须遵循以下条件：

• 必须存在一份由转让人或其代表适当拟定和签署的协议，约定以对价转让任何不动产，并且可以从该协议中以合理的确定性确定建立交换所需的条款。

• 受让人必须已经取得该财产或其任何部分的占有，或者如果已经占有，则必须在部分履行协议的过程中继续占有，并且必须已经为推进协议履行了一些行为。

• 受让人很可能已经履行或准备履行其协议中的部分。

• 该原则对任何不知情的后续受让人的对价权利没有影响。

第53A条的例外情况

本条规定了一个例外，即本条规定的规则不适用于或不影响不知情于该合同或其部分履行的后续有偿受让人的权利。即便如此，如果无偿受让人（未收到任何对价者）或有偿受让人知情于该合同或其部分履行，则该原则仍可对其适用。

英国法和印度法部分履约原则的区别

印度从英国法借鉴了部分履约原则，尽管由于以下差异而进行了一些修改：

• 根据英国法，“部分履约”的救济措施即使在合同为口头合同的情况下也可适用；在印度，合同必须以书面形式订立。

• 在英国法中，该原则的适用范围比印度法更广。这是因为在英国法中，它既是诉权也是抗辩理由，但在印度法中，它仅仅是抗辩理由。

• 根据英国法，任何促进合同履行的行为都足以使用该救济措施；然而，根据印度法，则要求受让人占有该资产或其任何部分。

结论

部分履约原则是一种衡平法原则，用于防止欺诈。欺诈是指未进行注册的转让人不利用善意履行其部分义务的受让人的情况。该原则基于衡平法重意图而非形式的理念。意图是指即使形式（即协议）未经注册，当事人也打算履行协议。

目前的原则是一种受让人用来保护其利益的盾牌；它不能用作进攻性武器。这里的抗辩并不意味着受让人只能作为被告使用该保护；他也可以作为原告出庭。当合同的一部分已经履行并且受让人愿意完成合同的剩余部分时，上述原则将适用。

总之，第53A条明确指出，如果转让契约未经注册，如果买方已经履行了其部分义务，以至于只需通过注册即可进行法律转让，则这不会对转让人不利。

常见问题 (FAQs)

问1：谁可以使用部分履约原则？

答：根据第53A条，被告可以将部分履约原则作为简单的抗辩理由来保护其占有。本条不能作为被告武器来证明其根据书面协议对该财产的主张或所有权。

问2：部分履约是一种衡平法原则吗？

答：由于部分履约是一种衡平法原则，因此它包含不公平的因素。该原则的产生是由于对《欺诈法》及其后续法律的错误解释。

问3：在适用部分履约原则之前必须满足哪些条件？

答：部分履约原则是在《财产转让法》中的一项重要条款。根据法定规定，某人必须已订立合同以对价转让不动产。该转让必须以书面形式进行，并由转让人或其代理人签署。

问4：部分履约原则的例子是什么？

答：一份合同约定将他的不动产转让给B，并在完成正式的买卖契约之前将该财产的所有权给予B。如果A后来拒绝执行正式的买卖文件并对B提起驱逐诉讼，则该合同被视为已部分履行。